《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》政策解读

    一、《通知》出台的背景

　　2015年国务院政府工作报告提出，要坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　近期，国家密集出台利好政策，促进房地产发展的政策导向非常明确。3月25日，国土部、住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。3月30日，央行、住建部、银监会下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；财政部、税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。主要内容包括合理安排住房及其用地供应规模；贷款实行“认贷不认房”；首套房首付比例为30%，贷款利率为基准利率的0.7倍；二套房首付比例为40%，贷款利率不再设下限；营业税免征期由5年以上转为2年以上等政策措施。

　　为贯彻落实国家相关政策措施，促进全省房地产市场平稳健康发展，按照省委、省政府的要求，省住建厅会同省财政厅、省国土厅、省地税局、省政府金融办、省政府法制办，起草了支持我省居民自住和改善性住房需求的9条措施，经省政府研究并再次征求省直有关部门意见后，于4月8日下发《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》（辽政办发[2015]30号）。

　　二、《通知》中9条措施的特点和主要着力点

　　9条措施有四个特点：一是符合国家支持居民自住和改善性住房需求的总体要求；二是在国家政策框架内选取政策上限；三是参照兄弟省份做法，整合切实有效措施；四是紧密结合我省实际。

　　9条措施有两个主要着力点：一是加大棚户区改造力度，全面推进货币化安置，打通棚改房、保障房、拆迁安置房与存量房之间的通道；二是活跃二手房市场，支持改善性需求，带动商品房销售。

　　三、《通知》的具体内容

　　1.加大棚户区改造力度。

　　今年全省棚改、保障房的任务是21万套，省政府已经跟各市政府签订了责任状。同时省政府还要求，力争用两到三年时间基本完成全省棚户区改造任务。改造的原则要坚持“实事求是、尽力而为、量力而行、如期完成”。

　　2.积极引导购买存量商品住房作为棚改拆迁安置用房。

　　一是各地要尽量减少集中新建安置用房，实行“分散化、货币化、市场化”安置；二是推广棚改创新型货币化安置。由政府筹集安置房，组织棚改居民团购住房。棚改房、保障房、拆迁安置房既可以购买存量商品住房，也可以购买二手房。各地要有具体操作办法，并做到公开透明；三是鼓励居民采取货币化安置。对采取货币化安置的棚改居民购买商品住房，按规定减免契税；四是支持开发企业对不适应市场的户型做出适当调整。

　　3.加大住房公积金对居民购房的支持。

　　我省的政策是，公积金贷款最低首付比例为20%，贷款额度最高上调至80万元。目前，全省住房公积金结余资金560亿元左右，个贷率69%左右。下一步我省将采取措施，统筹使用各城市、各行业公积金结余资金，加大公积金贷款规模，放宽提取使用条件，要让公积金结余资金尽可能为居民自住和改善性住房需求服务。年底前各地住房公积金个贷率要达到90%以上。

　　4.调整普通商品住房认定标准。

　　普通商品住房认定标准，直接关系到居民购房享受优惠政策。考虑我省房地产市场运行情况，综合其他省市做法，将我省普通商品住房认定标准调整为：容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价200万元以下。

　　5.实行奖励政策。

　　居民购买普通商品住房（包括二手住房），交纳的契税超过1%部分，由各市根据实际实行阶段性激励政策。

　　6.支持首套房贷款申请。

　　放宽首套房认定标准，实行“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买普通商品住房的，均视为首套房贷款申请。首套房首付比例为30%，贷款利率为基准利率的0.7倍；二套房首付比例为40%，贷款利率不再设下限。

　　7.活跃二手房交易市场。

　　一是二手房交易所得税，可按照交易额与原值差额的20%计征，或按照交易额的1%计征；二是营业税免征期由5年以上转为2年以上。

　　8.继续办好房交会。

　　各地在房交会上还可以出台购房补贴等优惠政策。住房公积金管理机构、房屋产权交易登记机构等部门在房交会上要现场办公，为购房居民提供便捷服务。

　　9.落实地方政府主体责任。

　　国务院政府工作报告明确提出，房地产工作要坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任。各市、县政府是责任主体，要根据实际，出台政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。此外，各地政府要抓紧编制“十三五”住房发展规划，用住房发展规划指导住宅用地出让计划，合理控制房地产开发节奏。