从合肥市居住区建设看居住区未来的发展趋势

1985年前,合肥市的房屋产权公产房占有绝对的主导地位,虽然国家也鼓励私人建房、买房,但合肥在1985年底私有房屋只有64.3万m2,仅占全市房屋总建筑面积3.64%。进入20世纪90年代,昔日的土墙草顶房和小瓦平房、危楼破屋基本拆除,新建的住宅小区如雨后春笋般展现在人们的眼前。到2004年,合肥中心城区人口已达224万人,城市建设用地225km2。下面鲁班乐标为大家带来关于从合肥市居住区建设看居住区未来的发展趋势的相关内容，以供参考。

合肥市居住区建设历程回顾

2.1 理论突破与试点起步阶段(1978~1991年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987~1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

2.2 非理性炒作与调整推进阶段(1992~1995年)

1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年安居工程开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

2.3 相对稳定协调发展阶段(1995~2001年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。

2.4 市场过热,正在调控(2001年以后)

2001~2004年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

合肥的居住区建设大致也遵循着这个轨迹,起步阶段可能稍稍有点滞后,合肥的居住区建设阶段大致可以划为以下几个阶段:

(1)1990年前,我国经济体制一直以计划经济为主导,城市建设也不例外,带有时代的明显色彩———计划经济的深深烙印。当时的城市住宅建设由国家或集体为单位来进行统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼,风格单调,缺乏多样性。这个时期的住宅建设主要是满足居者有其屋的阶段,在功能上也不尽合理,基本没有户型的概念,仅仅能满足人的基本生活需求。住宅实行的是实物分配。在这个时期,合肥的住宅大部分为工厂的宿舍区,多以行列式布局,条件简陋,环境不理想,大部分是以简易的筒子楼为主,如位于合肥市二环路东的安徽氯碱集团(原合肥化工厂)的早期宿舍楼。到了20世纪80年代晚期才出现商品房的建设,西园新村为这个时期优秀的代表,一度成为合肥人的骄傲。住宅的建设也拉开了一个新的篇章。

(2)1990~1995年,随着计划经济向市场经济的转型,我国逐渐取消了福利分房,迎来了房地产商品化时代的到来,但还带有浓厚的计划经济色彩,购买者以单位、集体为主,辅以少量的个人购房,市场也不是很发达,人们的选择性也很少。在这个商品化住宅建设的初期,住房还是以解决最基本的居住为主,基本上没有其他的要求,住宅在功能上存在很多不合理,比如不同使用功能空间的混合使用,交通流线的不合理,互相穿越,套间的大量存在,卫生间很小,存在暗间,动静空间互相干扰,小区配套设施等的不足。但是也开启了现代意义上的居住区建设,注重规划和建筑单体的设计。总的说来,居民的居住环境是不理想的。1993年5月1日合肥市住房改革全面实施,逐步建立起住房公积金制度,人们住房消费观念日益变化更新,住房消费的积极性不断增强。这可能是合肥市房地产真正的起步阶段。合肥市居住区的优秀代表琥珀山庄、南园新村就是在这个阶段建成。

(3)1996~2000年,随着1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,福利分房的时代结束,房地产市场的购房主体发生了变化,集团购买基本退出市场,而个人消费成为主体,购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着国民经济的快速发展,人们对生活品位的提高,对居住的要求也得到进一步的提升,而不是仅仅满足最基本的居住功能,这也促使了房地产快速的发展,这个阶段是理念产生、形成的阶段,从这个时候就开始,人们讲产品、环境、功能、布局,消费者比较成熟了,整个市场比较理性[4]。梦园小区、安居苑是这个时间的优秀代表。

(4)2000年以后,地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。房地产快速发展,这时不仅要有理念,还要有文化,还要讲产品,是房地产发展最为迅速的时期。房地产经过了十来年的发展,在开发理念,建筑风格等方面都日益成熟,在这期间,经历了所谓的房地产春天,随着大型的地产商和国内外优秀设计机构对合肥市场的进入,合肥市场的居住区建设也发生了翻天覆地的变化,大量优秀作品的面世,也开拓了市民的眼界,高端的居住区的出现,人们从居者有其屋,开始向居者优其屋转变。现代的住宅户型设计将以人为本的准则发扬光大了,在设计上不但充分考虑了居住者的需求,而且不断创造出新的居住理念,使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起,扩展了住宅空间的外延。合肥市柏景湾一期将规划景观设计运用到地产开发,取得了巨大成功,元一时代花园、世纪阳光城、绿城桂花园等成为合肥人居的典范,都掀起了合肥地产的高潮。

3 未来发展趋势

合肥的居住区建设从少到多,从低级走向成熟,可谓发生了翻天覆地的变化,不仅仅从量上,在质的方面也取得长足的进步,再结合合肥141城市空间发展布局的落实和高速城市化的到来,合肥市的居住区建设未来将呈现更繁荣的局面。

3.1 用地方面

通过回顾,可以看出,居住区的建设经历了逐渐由城区向外推进的过程,在以后居住区的发展中,在用地方面呈现以下特点,新区和城市边缘地区大型居住区的兴起和老城区改造并存。老城区在城市化的快速推进中,已无空置土地可以利用,城市用地向郊区化发展,大型社区将不断涌现,滨湖新区将会迎来建设的高潮。老城区经过这么多年的发展,原有的建设已经落后于时代并出现不同程度的衰败,已经不能承受现代人的生活要求,对老城区的改造也迫在眉睫。

3.2 规划和建筑设计

在规划设计方面,将更加注重以人为核心的设计,更加考虑人的生活习惯,注重景观和生态的营建,使小区的人居环境得到很大提高,在建筑类型上,种类可能更多样,可能不仅仅局限在传统的几室几厅的概念上,可能会出现其它类型的建筑,当下的SO-HO、酒店式小户型公寓、老年人公寓、LOFT等佐证了这点。在建筑形象方面,各种风格流派并存,地域主义建筑形象增多,具体为徽派建筑风格的增多。

因为现代人们对地域文化更加关注,注重发掘本地区的文化特色,找到价值的认同,徽派文化作为安徽的地域文化,首当其冲的成为发掘的对象,表现在建筑上就为徽派建筑。在建筑层数方面,也会区别以往的多层加高层的混合模式,合肥市国土资源局局长高国忠在某次会上说,合肥市城市规划区范围内不准建多层,要求建高层。这意味着,以后居住区的发展将以高层为主。这样既节约了土地又提供了良好的景观。

3.3 建筑技术

生态化居住区将成为未来的主流,生态小区是指遵循可持续发展原则,以生态学和生态系统的良性循环为基础,以人类生活与生产活动为中心形成的高效、和谐、舒适、文脉延续的理想居住模式和生态平衡的建筑环境。生态小区是人工环境与自然环境的有机融合,强调自然和社会、经济协调发展和整体生态化,即实现人与自然共同和谐、共生共荣的可持续发展。如水循环的利用、垃圾生化处理技术等,在建筑上表现为节能环保材料的的广泛应用,在材料的性能上比过去有很大的提高,人们对节能环保的认识也有很大的提高,如太阳能光伏一体化,在建筑的构造技术上也将更加注重和改进,使建筑达到更佳的节能环保的效果。同时,建筑也将更加智能化,基于先进的计算机技术的基础上,使小区的安全防范、物业管理、家庭电气化远程遥控等各个方面将比现在又很大的提高。使人享受便捷的生活。

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